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錄音作品賞析

錄音名稱：	3119. 鼎迅山城國際 <上一個> <下一個>
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錄音推薦：	該錄音作品屬于普通話男聲,該男聲聲音特點比較大氣,清晰,標準,成熟，關注熱度高達91946℃，受到一致好評，該配音員適于為,地產等內容進行錄音,可以達到出色的傳播效果.
錄音文稿：	“鼎迅.山城國際”項目發展策劃報告（配音稿） 001 2001年9月公司應江西省、南昌市兩級政府之邀赴南昌進行投資考察。 2002年4月28日公司與南昌經濟技術開發區管委會簽訂了《進區投資協議》。 002 2002年5月18日公司與南昌經濟技術開發區管委會簽訂《國有土地使用權出讓合同》，宗地面積為3760畝。 2003年6月13日南昌經濟技術開發區管理辦公室批準《南昌鼎迅生態科技工業城控制性詳細規劃》。 003 2003年8月南昌市土地管理局核發工業用地、住宅用地、綜合用地《國有土地使用證》。 2008年2月20日南昌經濟技術開發區經濟貿易發展局批準《鼎迅.山城國際項目建設立項》。 004 2008年8月1 1日廣州翰華建筑設計有限公司完成“鼎迅.山城國際總體規劃建筑方案”設計，同年8月1 5日通過專家評審。 2008年9月5日南昌經濟技術開發區管理辦公室核發“鼎迅.山城國際居住小區《建設用地規劃許可證》”。 005 我們的一切研究：是以現實條件為基礎，以項目價值最大化為導向,以有效解決問題為宗旨。 006 核心思路回顧： 1、項目開發目標；2、項目屬性界定；3、實現目標面臨的問題；4、項目機會研判；5、整體發展戰略；6、項目整體定位；7、總體規劃建議；8、開發策略建議 007 項目開發目標：打造成為南昌市的經典和熱點樓盤；出效益、出品牌、出機制、出人才，使項目最大限度增值。 008 項目屬性界定：位于二線省會城市近郊 ,屬大規模，具有一定資源優勢的中低密度項目,但處于陌生區，缺乏自身配套、有一定負面認知。 009 項目位于經開區西南部，緊臨新建縣；地處內環與外環之間，距紅谷灘中心區僅有5公里。 010 區域內道路通暢、公交線路少；外環與黃家湖路未全線貫通；市內到地塊有三條路可進入，但路程較遠。 011 住宅用地規劃總用地面積1152.32畝，凈用地1034.18畝，容積率≤1.5，總建筑面積103萬平方米。 012 本地塊屬低丘溪谷地貌，北高南低，內有鳳凰山、龍潭水、千年古樟生機盎然，外有梅嶺，青山如屏。 013 實現目標面臨的問題：區域認知：非主流置業區域，認知度低——項目如何定位？區位偏遠：項目緊鄰新建縣、隸屬經開區——如何打造成市區的項目？交通不便：通往紅谷灘黃家湖路未修通 ——項目如何融入ＣＢＤ區域？人氣不足：項目規模大，地緣性客源少——如何拓寬客群輻射距離？配套空白：生活配套空白，缺乏居住氛圍——項目如何啟動？工業園區：項目相鄰的500畝工業用地——如何互相促進？ 014 “工業園區、人氣不足、配套空白、陌生偏遠、負面認知”是項目面臨的現實問題，我們如何看待此問題？是否有機會化解此問題？ 015 舉措1：以產業驅動，公交先導，是弱化陌生地段的最佳策略；舉措2：以別墅產品啟動，引入名校，是人口引進的重要誘因；舉措3：以特色商業、服務為誘餌，是消除陌生、偏遠、負面認知的捷徑；舉措4：推動政府加快黃家湖路建設，是使項目融入紅谷灘中心區域的良策。 016 項目機會研判：基于未來、基于城市發展的大思維挖掘項目價值，本項目開發的最大根本點就是項目規劃的前瞻性，預測重于當前的競爭。 017 城市規劃：項目處于“大昌北”未來規劃發展的范圍、距紅谷灘5公里，隨著紅谷灘崛起、周邊交通改善，區位性質將發生極大改變；城市核心轉移：紅谷灘是未來的中央商務區，未來城市核心將由現在的東湖區向紅谷灘轉移，項目將面臨著新的發展機遇；土地出讓：出讓重點向城市外圍擴展，城市框架拉大的進程進一步加快，使陌生區域同樣面臨著較大的機會和挑戰； 018 宏觀市場：GDP迅速上漲，居民收入不斷提高，人口的增長帶來大量的剛性需求，將使市場具備長久的動力和抵御政策的風險；高端物業競爭：南昌高端產品稀缺，規劃、設計、園林景觀水平較低，使項目在開發策略、檔次定位上具備較大的操作空間；普通住宅競爭：紅谷灘供應量日益減少，將使客戶向外流動，隨著黃家湖路貫通，項目區域價值得到提升，將會在一定程度上與紅谷灘融合。 019 項目整體發展戰略：不謀萬世者，不足謀一時；不謀全局者，不足謀一域。 020 1、復合驅動：引入先進的規劃理念，借勢自然和總部基地資源，增加產業與教育內涵，提升項目外延價值，增強項目持續驅動力。先進的規劃理念，完善的公共設施與服務設施，以及聯外交通的配合，是人口引進的重要誘因。景觀資源最好的區域首期開發，吸引高端客戶群，保證項目成功啟動。企業總部基地的客戶是項目的潛在客戶，可相互促進。引進名校拓寬客群輻射距離，體現教育優勢的地域拓展性。產品領先，開創高性價比的遠郊別墅生活潮流。 021 2、中心化：基于未來、政企聯動、形成“中心化”，擴大客戶覆蓋距離。在發展戰略層面上，基于未來、基于區域整體發展的角度挖掘價值，站在城市發展的平臺上，關注城市層面的機會，指導項目整體定位及控制性規劃；借助公司的人脈資源，從政府市政配套、政策優惠、區域發展規劃、道路建設和項目宣傳炒作上爭取最大的可操作空間；自我“中心化” 建立城市意向，對區域外產生持續的拉動力，擴大客戶覆蓋距離，使項目最大限度增值。 022 3、差異化：基于競爭先導策略，通過差異化制造勝勢，以產品創新拉開競爭距離，以形象創新打開市場裂縫。區域定位差異化：紅谷灘板塊副中心，經濟開發區的生活中心，強化城市屬性的地位，提升項目價值。價值定位差異化：通過前期成功啟動，實現后期價值提升。產品特色差異化：冬暖夏涼，有別于市區盤，領先于郊區盤。檔次定位差異化：中高檔精品樓盤，不與狗爭食、不自我澎漲。形象定位差異化：高融合性的可持續發展的示范式山水生態社區。客戶定位差異化：后中產階層，動態客戶群。 023 4、可持續性：基于可持續發展的項目核心能力，關鍵在于業主的口碑和項目足夠的熱點，不斷刺激市場。作為陌生區域近郊大盤，在規劃設計上必須體現出項目的獨特價值。組團之間要有差異，有提升，給消費者持續關注的理由。生活方式打造是本項目價值與品牌提升的重要手段，我們要會當導演，給消費者重新定義一種生活方式，演示并傳遞未來的生活場景。 024 5、產品領先：建立在強勢模式基礎上的價值戰略，開創高性價比的近郊別墅生活潮流。冬暖夏涼的產品特質，新東方風格的建筑形象。合理控制建筑密度，營造良好的社區空間感；以豐富的園林景觀資源，強化產品市場的沖擊力；結合規劃指標與地塊區位特征，適量設置高檔次別墅產品；以創新設計與豐富產品組合，提升項目競爭力；以精湛品質占據市場制高點，不因初期房價不高而降低品質感。 025 6、客戶多元：動態選擇客戶層面，隨著開發進程而改變并擴大。客戶群要復合而非單一，宣傳的主流客戶要對其它客戶群具有吸引和涵蓋性。關注客戶群體的轉化，在客戶定位方面要考慮啟動客戶群與核心客戶群的差別。在產品的分期設計中，兼顧不同時期市場競爭和客戶群的變化，從規劃上確保項目持續競爭優勢。 026 7、節奏把控：高端啟動、前松后緊、科學分期、實現價值。首期產品選擇：以最好的產品首期開發，奠定項目高端形象，建立項目的圈層感；開發節奏控制：前期低強度開發，后期逐步提高開發強度，獲得后期土地自然增值和產品增值的雙重收益；產品分期策略：前期開發達到奠定項目形象，后期開發持續實現項目的價值。 027 8、商業價值最大化：配套分級、規模適度、同步開發、促進銷售。商業配套首先用來展示生活方式示范項目品質，在區域成熟前往往其利潤來自于對住宅價值的提升。商業配套分為三個級次，不同級次配套與不同物業類型之間的兼容性和價值拉動不同。注重商業配套的價值點以及和住宅的聯動關系，解決配套的開發次序和開發規模。 028 項目整體定位：超越競爭，引領市場，打造一個具有現代氣息的親山•親水•親自然的大型國際化社區。 029 客戶定位：享受環境和品質的富有階層及中上收入階層。核心客戶：南昌富人階層；重要客戶：南昌中上收入階層；區域來源：昌北經濟開發區、紅谷灘、東湖老城區、新建縣等經濟特征：具備50~200萬住房消費能力和消費意愿；購房行為：愿為產品品質提升、區域價值增值買單；生活特征：追求自然生活環境，注重子女教育，重視社區的舒適性和享受感。 030 項目定位：打造CBD區域原生態山地高尚住宅區。在客戶需求、競爭環境和本體條件中尋找最佳匹配，要讓客戶認同本案的價值，必須以紅谷灘區的大環境為依托。 031 形象定位：高融合性可持續發展的示范式山水生態社區。高融合性——功能與文化、規劃與開發時序相融合。可持續發展——多元化、多種用途，充分體現人性關懷。示范式——城市副中心，開發模式具有示范效應。山水生態社區——是獨一無二的，是不可替代的，是有資源支持的 032 物業組合：前期以聯排別墅、花園洋房為主流產品，中期輔以小高層，后期以高層為主。主要基于對以下因素的考慮： 1、項目區域先天條件的限制考慮到客戶對地塊的先天認知，前期需要通過高端的產品改變區域認知； 2、客戶對產品選擇的傾向性客戶對城市近郊低密度產品比較認同，對高層有一定的抗性、高層物業；需放在后期開發 3、項目產品價值梯度的打造聯排別墅樹立形象、花園洋房實現快速走量、小高層、高層產品拔高容積率，提升項目整體利潤。 033 項目命名：鼎迅•山城國際命名體現：大盤、大氣、大手筆，親山、親水、親自然命名寓意：鼎迅：突出企業地產品牌形象。山城：本案依山而生，憑水而盛，天予不取，反受其咎。因此在名稱上突出“山城”的概念。國際：國際化的觀念、國際化的生活方式、國際化的社區。 034 總體規劃建議：引入“新市鎮主義”先進規劃理念，引領居住潮流；突顯山地建筑特征，實現“天、地、宅、人”合而為一的居住理想。 035 總體規劃：應符合客戶敏感點，居于自身優勢和市場差異化策略。結合地形地貌進行規劃，突顯本項目的山地建筑特征；結合南昌夏炎冬寒的氣候特點，充分采用保溫防寒、通風遮陽等設計手段；融合南昌人文，構建和諧鄰里關系，建設大社區小組團；會所不僅要滿足使用功能，還需滿足地標性的要求；規劃要結合開發與銷售，針對分期開發位置、體量、產品作出合理安排；公建配套與住宅建設同步進行，商業的形象與尺度應體現創造性的特色。 036 物業組合：根據項目1.5的容積率條件，可以有多種物業組合方式。 037 戶型面積比例：從南昌成交別墅的面積段分析，250平米以下的別墅占了82%，其中150-200平米占了32%。由此可見，經濟型別墅、入門級體驗型別墅是南昌主流的產品。從南昌成交普通住宅面積段上分析，90-124平米、125-144平米是南昌最集中的兩種戶型面積段。 038 產品組合策略：多樣化的產品組合豐富產品線，分散經營風險；前期以別墅為主提高社區檔次，拉開競爭距離，提高產品溢價空間。別墅占住宅總建筑面積的13%，花園洋房占10%，小高層占25%，高層占52%。 039 分期開發策略：根據開發進程及城市發展變化，合理搭配產品類型，尋求實現利潤最大化前期階段：高端產品，區域突破。以山地別墅為主樹立價值標桿輔以少量花園洋房，以中價位、高品質、高性價比的產品突破市場，以產品創新、產品差異化建立競爭優勢。中期階段：規模效應，超越區域。以花園洋房為主輔以少量聯排別墅和小高層，提高品質、領先市場、增加盈利。后期階段：品牌效應，利潤提升。以高層為主拔高容積率，項目品牌成為市場領導者，獲取高額利潤回報。 040 項目價值提升策略：重要元素——形象公共建筑、活力市民廣場、標志性景觀塔。重要舉措——特色組團、集中商業、風情街、引入名校、產業驅動、公交先導。重要內涵——開放式中央公園、人性化步行系統、人文性景觀元素。 041 開發策略：分期開發、滾動發展、小步快跑、無縫連接。 042 開發分期：由地塊東北部作為整個項目的啟動點，沿黃家湖路向西逐次推進，滾動發展。初步分為十一個組團，五大階段進行。啟動階段、發展階段、成形階段、完善階段、建成階段。 043 高端啟動：一舉奠定別墅項目形象。檔次—從高到低：有利于迅速樹立樓盤高端形象，減少首期公共配套設施不足的影響層數─從低到高：有利于縮短建設周期，迅速回籠資金方向─從東到西：有利于拉近項目與市區的距離強度─從低到高：有利于迅速形成規模，減少首期資金投入 044 商業同步：彌補項目配套不足的劣勢。風情商業街與一期住宅同步建設盡早展示；銷售時機放在一期住宅入伙之際，實現價格提升。 045 實景展示：看得見的未來居住體驗。先做環境，將主題概念落到實處；先做環境，投資不大效果顯著；先做環境后賣住宅，從休閑走向居家的啟動策略。 046 孫子曰：“勝兵先勝而求戰，敗兵先戰而后求勝” 為了“先勝而求戰”，我們不斷反思我們的“差異化”開發策略，不斷充實“惠己達人”的開發理念。我們相信“思路決定出路”，有了正確的思路，并為之而不懈努力，“鼎迅山城國際”一定能打造成為豫章大地的經典樓盤。造福百姓，實現共贏！ 047 春鳥林間，秋蟬葉底，潺潺流水過竹林；青山如屏，煙霞幾重，野徑飛花橋自橫。該錄音作品由錄音網原創制作并進行展示，未經許可不得盜用。更新日期：快來聽快來看，2014-5-4 11:04:00 錄音網新鮮出爐。鼎迅山城國際錄音，鼎迅山城國際錄音稿，鼎迅山城國際錄音文稿鼎迅山城國際配音，鼎迅山城國際配音稿，鼎迅山城國際配音文稿，鼎迅山城國際文稿錄制。關鍵字：地產錄音,地產配音,地產專業錄音,地產錄制。普通話錄音,普通話配音,普通話專業錄音,普通話錄制。男聲錄音,男聲配音,男聲專業錄音,男聲錄制。大氣,清晰,標準,成熟錄音,大氣,清晰,標準,成熟配音,大氣,清晰,標準,成熟專業錄音,大氣,清晰,標準,成熟錄制。錄音,配音,專業錄音,錄制。錄音,配音,專業錄音,錄制。錄音網,錄音網,錄音公司,廣告語錄音.
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