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錄音名稱：	10280. 深圳市房地產評估發展中心介紹 <上一個> <下一個>
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錄音推薦：	該錄音作品屬于普通話女聲,該女聲聲音特點比較大氣, 穩重，關注熱度高達91712℃，受到一致好評，該配音員適于為黨政,解說等內容進行錄音,可以達到出色的傳播效果.
錄音文稿：	Page 1: 歡迎來到國際花園城市深圳！深圳，是中國經濟最發達的城市之一，人民安居樂業，城市欣欣向榮。深圳市房地產評估發展中心為房地產業評估銳意創新、一路領先。 Page 2: 深圳市房地產評估發展中心負責對全市房地產進行規范、嚴謹、科學的評估，存量房計稅價格評估工作是重中之重。今天，讓我們深入了解“深圳市存量房計稅價格評估工作”。 Page 3：一、中心簡介 Page 4：深圳市房地產評估發展中心是根據市政府規章成立的事業單位，為市政府提供技術服務，由理事會監管。深圳市政府賦予房地產評估發展中心法定職責之一就是“為全市土地房產征稅價格標準提供咨詢和評估服務”。 Page 5：評估中心由理事長、副理事長、政府代表、社會代表以及執行理事共同組成。評估中心理事會籌建已經完成，第一次會議于2013年9月5日順利召開。 Page 6：評估中心的主要責任與義務是： 1、不以營利為目的，為社會提供公共服務的公立機構； 2、實行理事會監管，打破了事業單位部門化的局面； 3、減輕政府及相關部門的政治壓力，為政府施政起著重要的緩沖作用。 Page 7：二、總體情況 Page 8：【畫面箭頭跳躍上升】深圳市房地產計稅評估工作走過了波瀾壯闊的10年歷程，中心的評估工作越來越精細化、科學化、權威化。從2003年計稅評估工作啟動，到2007年的片區價，到2010年的樓棟價，到2011年住宅的一房一價，到2012年的非住宅一房一價，再到2013年對全市未登記私房進行評估，中心始終秉持穩步發展、逐步提升的工作理念，開展存量房計稅價格評估工作。 Page 9：【畫面箭頭跳躍上升，圖標隨配音出現相應階段，相片由全屏尺寸運動縮小至上沿位置，并有序排列】自2011年深圳市交易計稅價格上線以來，對于評估成果共組織了四次國內專家評審會： 2011年5月31日由深圳市不動產估價學會組織專家對于中心結果進行論證，認為評估成果達到國內領先水平；同年6月由深圳市地稅局組織中房學宋春華會長擔任專家組組長的專家小組對于評估結果進行論證，認為評估成果達到國內領先水平； 2012年6月由深圳市地稅局組織，國內專家小組對于評估成果進行再次論證，評審結論是整體國內領先部分國際先進； 2013年6月由深圳地稅局組織，專家組對評估成果進行專家評審，論證結論為整體國際先進，部分國際領先。 Page 10：評估工作的基本事項估價的目的是確定全市存量房交易計稅價格；估價時點為每年的四月一日和十月一日，即每年兩次；估價假設和限制條件主要是：1、估價假設估價對象均為市場商品房；2、依據產權登記的法定用途進行評估；3、不考慮債權限制和附有法律義務性質的開支約束及抵押擔保等因素。 Page 11：價值定義主要是存量房計稅參考價格指在滿足估價的假設和限制條件下，于估價時點估價對象的市場交易價值合理區間下限；估價方法采用房地產整體估價法。 Page 12：截止到2013年4月1日，中心已經對全市房地產進行了六輪估價，全市已登記房地產評估總量為207.8萬套，總面積為4.2億平方米。 Page 13：截止到2013年4月1日，全市未登記房地產評估總量為38.2萬棟，總面積為4.06億平方米。 Page 14：存量住宅價格方面，根據2013年4月1日第六輪估價，住宅評估均價為21429元/平方米。 Page 15：存量非住宅價格方面，根據2013年4月1日第六輪估價，商業評估均價為36479元/平方米，辦公評估均價為29290元/平方米，工業評估均價為4310元/平方米，。 Page 16：三、基礎數據在大數據時代背景下，批量評估工作的開展離不開大量數據的支持，本節著重介紹評估基礎數據的獲取、組織及應用。 Page 17：批量評估需要的數據種類繁多，我們面對的第一個問題就是要采集哪些數據？參照國內的《房地產估價規范》和國際估價師協會（IAAO）的相關數據規范和標準，我們梳理出需要采集的數據主要有如下幾類。其中，專注于房地產批量評估技術的國際權威組織——國際估價官協會在相關規范中重點提到了地圖數據的獲取。。 Page 18：通過各種渠道獲取來的數據，按照哪種邏輯進行組織呢？這里可以參照我國古代的一個故事：從前有座山，山里有個廟，廟里有個和尚。山指地籍數據，廟指房籍數據，和尚指戶籍數據。這個小故事形象的點出了評估數據的主線。 Page 19：深圳市全市大約有20多萬塊宗地， 20多萬幢合法產權樓棟以及200多萬套合法產權房屋數據，另外有1300萬常住人口基本信息。 Page 20：根據數據的類型和特征，可以將評估基礎數據分為以下8大類，分別是土地數據、樓棟數據、房屋數據、空間數據、價格數據、專題數據、調查數據以及其他數據8大部分：其中土地數據來源于土地利用現狀數據和地籍數據；樓棟數據來源于預售備案數據、產權登記數據、建筑物普查數據；房屋數據來源于新建商品房預售數據和產權登記數據；基礎的空間數據包括地形圖數據和遙感影響數據；價格數據主要圍繞著建筑物生命周期進行收集，包括首先是一手房價格數據，來源于新房預售備案系統，數據實時更新；二手房交易價格數據來源于中介機構，是市場實際成交價，同時是主要的可比案例來源，每月更新一次；掛牌價格來源于房地產網站，每月更新一次；租賃價格來源于深圳市租賃辦，該數據不僅來源穩定而且數據量較大，每年大概有30萬條租賃價格數據，實時更新；抵押登記價格來源于產權登記系統，實時更新；個案評估價格來源于估價報告摘要系統，主要是房地產抵押價值評估，每月更新一次，是評估案例的重要補充；最后是拆遷評估價格來源于估價機構；專題數據來源于地理信息空間平臺，均是GIS數據，其中的科技教育、交通設施、公共設施等分布圖對于房地產區位分析具有重要價值。此外，三維仿真數據也是我們評估實施中的重要數據。上述數據無法完全滿足批量評估的需要，為此需要有針對性的進行調查，調查數據側重于對房地產價格有較大影響的相關信息。其他數據包括用于成本法的工程造價數據，以及用于市場需求分析的人口數據等。 Page 21：為了更為合理、高效地組織和管理數據，我們設計了兩個數據模型，首先是“地樓房”模型。當土地出讓后，會在上面蓋若干樓棟，每個樓棟會有若干套房屋，根據這種隸屬關系，可以構建出土地、樓棟、房屋三個實體，結合評估的需要，我們增加了樓盤實體，也可以稱為小區，這樣，地樓房模型將評估實體串聯起來。 Page 22：根據我們隊房地產批量評估數據的理解，可以將房地產數據分解為若干個維度，分別是屬性維度、是空間維度、價格維度，三個維度的交集代表一個數據實例，例如東方玫瑰高層二手成交價格。此外還有時間維度， Page 23: 面對來源不同、格式不一致的雜亂無序的數據，需要將其轉變為規則有序的數據才可以直接用于評估，我們通過數據處理流水線來完成數據的規范化，如數據處理、質量檢查和數據校正等過程， Page 24：房地產批量評估數據庫的構建符合金字塔的邏輯結構，收集的原始數據量非常大，屬于億級，經過清洗、整理和篩選后形成千萬級的評估基礎數據，最后形成百萬級的評估成果數據。 Page 25：經過收集、整理、加工后的評估基礎數據，為后續的批量評估提供數據基礎。 Page 26：在深圳市存量房計稅價格評估中，采用了城市整體估價法進行全市200萬個評估單元的評估。而城市整體估價法的核心就是整體估價模型，根據房地產估價基本原理，房地產之間存在著動態的價格關聯關系。在市場穩定狀態下，該價格關聯關系在一定時間內保持相對穩定。每一套房地產的價格變動都會對其他房地產的價格產生影響，但其影響程度有所不同，其中類似房地產對其價格影響程度較大，其他房地產對其價格影響程度較小。因此，可以把整個房地產市場看做一個整體，通過各房地產之間的價格關聯關系及影響程度實施整體估價。那么，在任意類似房地產集合內，采用比價關系矩陣反映價格關聯關系，影響權重矩陣代表不同房地產之間的影響程度，交易價格矩陣代表一組成交價格，經過一定的數學計算可以得到全市所有房地產的價格。 Page 27：【動態表現四個要素】圍繞著整體估價模型主要有四大關鍵要素，第一類似房地產集合劃分、第二比價關系構建、第三影響權重確定、第四交易案例獲取與篩選，后續將進行逐一介紹。 Page 28 具體工作主要是通過以下幾個步驟開展第一步，為進行類似房地產集合劃分，首先對全市房地產進行類別劃分。借鑒國外房地產現有房地產劃分成果，結合深圳市房地產實際情況，在實施評估時按照房地產用途功能將全市房地產劃分為住宅、商業、工業、公共服務四大類，然后再根據其建筑類型/經營類型和開發形式進行中類和小類的劃分。 Page 29：第二步，劃分評估分區，綜合考慮不同類型房地產的特點，力求全面考慮影響各類房地產價格的區域因素。對于住宅而言主要是通過行政區、城市規劃功能分區、小區三個層面進行劃分； Page 30：對于商業房地產主要是通過行政區、商業區位等級或商務區等級、街區等三個層面進行劃分； Page 31：第三步，在前兩步的基礎上依據權利性質相同、房地產類型一致、區位因素相似、檔次相當、價格水平相當、數量合理的原則，確定類似房地產集合，以此作為比價關系生效的最大范圍。在對所有房地產分類、分區、分品質完成后，還需要考慮集合內的房地產價格水平是否相當，房地產數量是否合理，這兩個原則是判斷集合劃分是否合理的重要原則；通過前三步，完成了類似房地產集合劃分這一關鍵要素。 Page 32：第四步，在各房地產集合內，設定標準房，確定每套房與標準房的比價關系體系。根據類似程度的不同，住宅的比價關系體系一般分為三個層級，第一級：樓棟內所有房屋比價關系；第二級：小區內樓棟間比價關系；第三級：集合內小區間比價關系； Page 33 在住宅房地產比價關系建立時，可以通過三維GIS系統對于價格影響因素進行提取和量化，如區位因素，景觀因素，其中綠色部分代表可見、紅色部分代表不可見，再如噪音影響，其中紅色部分代表噪音覆蓋區域，采光情況，通過陰影模擬每天陽光運行軌跡，以及環境污染等負面因素，配套情況，交通便利程度等等進行量化。 Page 34：第五步，基于規范的評估數據庫，對集合內的可比案例進行時間修正和比價關系修正，確定影響權重，評估每套房屋的交易或租賃價值。對于特殊交易的案例，不真實、不準確的案例都需要加以剔除。 Page 35：影響權重需根據房地產之間的貼近度來確定。這里舉一個簡單的例子，以某一集合內住宅房地產為例，其樓棟內權重影響最大為50%，小區內房地產影響為30%，集合內房地產影響為20%，集合外房地產不可比即影響因素為零，因此整個集合的影響累加即為100%。 Page 36：下面以福田中心區黃埔雅苑三期7棟某住宅單元為例，進行房地產價格評估全過程演示。紅色框是代表該單元所在樓棟，藍色框代表該單元所在小區，綠色框代表該單元所在集合。首先，搜集交易案例；然后，依據比價關系和影響權重評估待估房地產價格； Page 37：第六步，將所有評估對象評估完畢之后，為保證評估結果的公平性與一致性，在計稅價格上線之前根據國際估價官協會的比率分析標準，主要就集中趨勢、離散系數以及價格相關差等指標進行估價水平與估價一致性檢驗。 Page 38：最后，為保證評估參數能夠符合市場情況，在參數體系建立之后，需要通過市場交易數據及現場踏勘不斷校正參數體系，使評估價格日趨精確。 Page 39：五、實施效果 Page 40：評估價征稅工作，在《深圳市人民政府辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》中明確作為一種有效的房地產宏觀調控手段，引導房地產市場合理、健康發展。 Page41：稅收征管方面評估征稅工作有效的堵塞了“陰陽合同”產生的稅收漏洞，進一步優化了稅收結構。其中存量房交易計稅環節稅收增長明顯，2012年存量住宅交易稅收同比增長133%。同等交易量情況下，政策實施后稅收總量約為實施前的三倍左右； Page42：交易價格隨著市場對政策的消化，以及剛需的逐步釋放，存量住宅交易價格指數自2012年1月份起至今，連續24個月環比上漲。 Page43: 自2011年7月存量住宅交易計稅價格上線以來，住宅成交呈現波動趨勢。2011年7月-12月成交量萎縮；伴隨市場對政策的消化，自2012年1月份開始成交規模開始逐漸回升；2013年3月份由于宏觀政策的影響，成交規模達到政策實施以來的峰值13509套、119.47萬平方米；2013年4月-11月，成交規模有所下降，但仍高于政策實施前水平。 Page 44: 自2012年10月存量非住宅交易計稅價格上線以來，2012年10月-2013年2月，成交規模短期有所下降；由于政策逐漸被市場消化，自2013年3月起，成交規模開始逐步回升到計稅價格上線前水平。 Page45: 除了日常的計稅價格評估之外，我中心還承擔著多種工作。對外方面，中心通過現場駐點、信息平臺、價格復核等多種方式承擔價格解釋工作，緩解業主的不滿情緒。其中，現場駐點主要為幫助納稅人正確認識存量房計稅參考價格，了解評估工作方法、工作流程等內容，減少納稅人因對程序和方法不了解所引起的爭議；信息平臺主要為納稅人提供現場查詢，了解市場行情，使其易于接受計稅價格；價格復核主要是當發生價格異議時，采用個案評估系統進行重估，以保證評估結果的公正性。 Page 46：對內方面，我中心對產權登記部門、產權信息管理部門、地稅部門、評估機構等政府各部門之間更為順暢的溝通與協調發揮了一定的作用。 Page 47：計稅價格上線兩年多來，截至2013年12月，現場咨詢與解釋的共有4269人次，進入到評估機構價格復核的由108人次，通過建立具有深圳特色的爭議處理流程，使得大部分可能引起價格爭議問題提前得到解決。因而進入到后續稅務部門價格復核、行政復議、訴訟環節的人次為0. Page48：在爭議處理過程中，對于評估基礎數據不清、實際情況與產權登記確實有差異的一部分案例，通過價格復核工作對于原評估價格進行更改調整；但是對于業主自身主觀原因認為評估價格不合理的，通過現場復核無誤后將對其進行解釋維持原有評估價格不變。在此舉幾個較為典型的爭議案例，進行詳細介紹： 1、現狀與產權登記不符。部分較早進行產權登記的房地產，其登記信息與房地產現狀不符，存在“一證多用途”的情況，即登記系統中顯示為某種用途但現狀卻包含不同的幾種用途。如產權登記名稱為“商鋪（北）及第一層（左）”的房地產，其登記用途為商業，現狀為裙樓底層北面商鋪和第一層左側住宅，因此納稅人提出價格異議。處理方式：經現場勘查后，對同一房產證上登記不同用途的房地產按現狀用途分別評估價格，最后根據各類用途的面積加權平均測算出整體房地產的計稅參考價格。 Page49： 2、后期改建影響商業價值。部分整層或整棟均登記為商業的房地產，由于經營業態的變化，業主往往會對原有房地產進行改建，造成個別商鋪商業條件變化。如大信大廈1棟小商品市場04號，其位于一至二層裙樓的夾層中間。由于后期改建，一層至二層的樓梯通道全部已被封死，導致該小商品市場僅依靠該大廈小區住戶出入口旁邊的側門進出，完全無法作為商鋪進行正常經營。業主以商鋪經營環境改變為由，申請價格復核。處理方式：經現場勘查后，確實因結構發生重大變化導致價值折損，由評估中心根據實際情況調整計稅參考價格。 Page 50： 3、納稅人主觀認為價格過高。業主出于避稅目的，主觀認為評估價格過高，申請價格復核。如安聯大廈1B01商鋪為中心區一層臨街商鋪，法定用途為商業，納稅人認為該物業計稅參考價格偏高，申請價格異議處理。處理方式：通過實地考察商鋪地理位置、周邊租金情況、周邊售價情況等，應用收益還原法對該商鋪進行了測算，測算結果表明原計稅參考價格屬于合理范圍保留原價格不變。同時向納稅人解釋價格合理的原因，并向納稅人說明如果對價格仍存在異議，可以向稅務部門提出復核申請，進入爭議處理后續流程。 Page51：六、信息平臺信息平臺是基礎數據整理、計稅價格評估、價格復核的基礎，下面就平臺建設歷程、功能模塊、系統特點等進行簡要介紹。 Page 52：深圳市房地產整體估價信息平臺從2011年6月開始建設共分為4個階段。第一階段從2011年6月至2012年2月，主要完成數據查詢、維護、統計、功能管理等模塊；第二階段從2012年3月至2012年10月，主要完成批量評估、個案評估、結果檢驗等模塊；第三階段從2012年11月至2013年5月，主要完成空間信息、基準房價、案例中心、短信服務等模塊；第四階段從2013年6月-至今主要是對現有平臺的改進與維護。 Page 53：【隨配音依次出現相關模塊】信息平臺主要涵蓋以下12個功能模塊，數據查詢、數據維護、統計分析、三維分析、批量評估、個案評估、結果檢驗、價格復核、案例中心、基準房價、系統管理以及短信服務。 Page 54：信息平臺主要由以下4個特點第一，圖文一體化設計，主要實現數據圖文管理、數據圖文查詢、數據圖文顯示、二、三維切換顯示。第二，GIS與CAMA集成，應用GIS技術分析房地產價格的空間影響因素、利用GIS查詢與統計技術擴展可比案例的篩選方式。第三，基準房價的衍生應用，基于整體估價模型的房屋價格評估、評估結果圖文表達與二三維表達。第四，3維GIS應用，三維全景瀏覽、日照分析、景觀可視化分析、通達性分析、區位分析。 Page55：七、無紙化調查為了使基礎數據更為準確地反映商業房地產的價格影響因素特點，我們開展了商業房地產無紙化調查。 Page56：無紙化商業物業信息采集系統主要由無紙化商業物業基礎數據采集系統（手機終端）和商業物業樓層平面圖繪制系統（電腦終端）兩部分組成。通過基礎數據采集系統可以實現GPS地圖標注、手機拍照和電子查勘表等功能，通過平面圖繪制系統可以實現平面圖的繪制。 Page57：調查成果主要分為數據成果和圖形成果兩部分。其中數據成果，按照樓棟-樓層-商鋪等三級體系實現基礎數據的采集和入庫 Page 58：圖形成果主要按照影響商業房地產價格的主要因素進行上圖，主要包括人流量、臨街情況、特殊位置等信息。 Page 59：專業鑄就價值，評估創造未來。謝謝關注！該錄音作品由錄音網原創制作并進行展示，未經許可不得盜用。更新日期：快來聽快來看，2014-5-4 11:04:00 錄音網新鮮出爐。深圳市房地產評估發展中心介紹錄音，深圳市房地產評估發展中心介紹錄音稿，深圳市房地產評估發展中心介紹錄音文稿深圳市房地產評估發展中心介紹配音，深圳市房地產評估發展中心介紹配音稿，深圳市房地產評估發展中心介紹配音文稿，深圳市房地產評估發展中心介紹文稿錄制。關鍵字：解說錄音,解說配音,解說專業錄音,解說錄制。普通話錄音,普通話配音,普通話專業錄音,普通話錄制。女聲錄音,女聲配音,女聲專業錄音,女聲錄制。大氣, 穩重錄音,大氣, 穩重配音,大氣, 穩重專業錄音,大氣, 穩重錄制。黨政錄音,黨政配音,黨政專業錄音,黨政錄制。錄音,配音,專業錄音,錄制。錄音網,錄音網,錄音公司,廣告語錄音.
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